02 nov Huurverlaging door coronapandemie is mogelijk
Tijdens de lockdown konden veel bedrijfsruimtes niet of in veel mindere mate worden gebruikt. Moeten de huurders daarover toch huur betalen, of kunnen ze daarop kortingen bedingen?
De coronapandemie heeft veel ondernemers hard geraakt. Bedrijfsruimtes, zoals winkels, kantoren en productiehallen konden vaak lange tijd niet worden gebruikt, terwijl de huur gewoon doorliep. Veel ondernemers eisten om die reden een huurverlaging voor die periode, en procedeerden daarover bij de rechtbanken. Een eenduidig antwoord op dit probleem kwam er niet. Was hier sprake van ‘minder huurgenot’? Van een ‘gebrek’ van de gehuurde zaak? Was de coronacrisis een ‘onvoorziene omstandigheid’ op basis waarvan de huurovereenkomst moet worden opengebroken?
Prejudiciële vragen
De rechtbank Limburg, die zich moest uitlaten over een zaak die Heineken had aangespannen tegen haar verhuurder, legde de bal neer bij de Hoge Raad door aan hem zogenoemde prejudiciële vragen te stellen. Op basis van het antwoord van de hoogste rechter kunnen rechtbanken beter onderbouwd een uitspraak doen.
Gebrek
Eerst nam de advocaat-generaal (A-G) een zogenoemde ‘conclusie’, een advies dat door de Hoge Raad vaak wordt overgenomen en daardoor van groot belang is. De A-G sluit niet uit dat de coronamaatregelen in de huurverhouding als een ‘gebrek’ (in de zin van art. 7:204 BW) kunnen worden beschouwd. De huurder kan het gehuurde pand immers niet gebruiken voor het doel dat is overeengekomen, en de pandemie kan niet aan de huurder worden toegerekend. Maar de aansprakelijkheid voor een ‘gebrek’ is in veel huurcontracten eruit gehaald: de verhuurder is voor zo’n gebrek dus niet aansprakelijk. Een ander probleem is dat bij een gebrek een evenredige vermindering van de huurprijs hoort. Het leidt tot allerlei juridische vraagstukken als ‘gebrek’ wordt ingezet als instrument om huurkortingen af te dwingen.
Onvoorziene omstandigheden
Beter is het, aldus de A-G, om de coronacrisis te beschouwen als een onvoorziene omstandigheid (art. 6:258 BW). Dan kan de rechter bij de bepaling van de correcte huurprijs rekening houden met alle omstandigheden van het geval. Zo adviseert de A-G dat de mate van omzetvermindering bepalend is voor de huurverlaging. Is die omzet door de sluiting van het pand voor 100 procent weggevallen, dan is een huurverlaging van 50 procent redelijk. Het omzetverlies moet worden bepaald door de omzet in de periode(n) waarop de huurprijsvermindering betrekking heeft te vergelijken met de omzet in de vergelijkbare periode(n) vóór de coronacrisis. Omdat het gaat om de omzet in het gehuurde pand, telt de omzet via een webshop niet mee, mocht ook deze omzet zijn gedaald. Het advies van de advocaat-generaal is gepubliceerd. De Hoge Raad heeft nog geen uitspraak gedaan.