17 feb Wie is er na oplevering aansprakelijk voor gebreken?
De wet, en ook de in de bouw veelgebruikte algemene voorwaarden, bepalen dat het werk na oplevering voor rekening en risico van de opdrachtgever is. De aannemer is na oplevering enkel nog aansprakelijk voor verborgen gebreken. In deze blog leggen wij uit welke partij er in welk geval aansprakelijk is voor gebreken.
Als de aannemer het werk heeft afgerond, dan meldt hij dit aan de opdrachtgever. Hij geeft aan dat het werk opgeleverd kan worden en de opdrachtgever wordt uitgenodigd voor een opname. De opdrachtgever kan het werk zowel expliciet als stilzwijgend aanvaarden. Na aanvaarding is de aannemer alleen nog aansprakelijk voor verborgen gebreken. Een uitzondering hierop is als er een model koop-/aannemingsovereenkomst gesloten is. In dat geval is er vaak een garantie- en waarborgregeling van toepassing. Dit betekent dat de aannemer ieder gebrek moet herstellen dat onder de garantie valt, dus ook als het gebrek hem niet valt toe te rekenen.
Verborgen gebreken
Verborgen gebreken zijn gebreken die de opdrachtgever bij de opname niet heeft kunnen opmerken. Ontdekt de opdrachtgever na de oplevering een gebrek, dan is het aan hem om te bewijzen dat dit gebrek er voor de oplevering al was en dat dit gebrek op dat moment niet zichtbaar was. Er is een verjaringstermijn: het recht om herstel(kosten) te vorderen bij verborgen gebreken vervalt twintig jaar na oplevering in ieder geval. Als de standaardvoorwaarden in de bouw van toepassing zijn, dan is de aannemer de eerste vijf jaar na oplevering aansprakelijk voor verborgen gebreken.
Als de verjaringstermijn is verlopen dan kan de aannemer in principe niet meer aansprakelijk gesteld worden voor verborgen gebreken. Uitzondering hierop is als het gaat om ernstige gebreken. In de standaardvoorwaarden voor de bouw wordt hier een termijn van 10 jaar voor gehanteerd. Bij het bepalen of er sprake is van een ernstig gebrek wordt er gekeken naar de afspraken die hierover zijn gemaakt. Meestal gaat het om een gebrek dat de constructie van het bouwwerk aantast of in gevaar brengt.
Wet Kwaliteitsborging in de Bouw
Er treedt, waarschijnlijk per 1 januari 2022, een nieuw stelsel voor kwaliteitsborging in de bouw in. De aansprakelijkheid van aannemers voor verborgen gebreken wordt dan uitgebreid. Een van de veranderingen is dat de aannemer een verruimde waarschuwingsplicht krijgt. Een andere verandering is dat het proces-verbaal, dat wordt opgemaakt bij oplevering, een belangrijke rol gaat spelen. Het proces-verbaal is een bewijsmiddel waarmee aangetoond kan worden of een gebrek bij de oplevering is ontdekt. De aannemer is aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, behalve als deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Het is aan de aannemer om aan te tonen dat het gebrek er op het moment van oplevering niet was.
Aansprakelijk stellen aannemer
Als je meent dat de aannemer aansprakelijk is voor een gebrek aan het werk, dan moet je de aannemer daarvoor aansprakelijk stellen. Hierbij is het van belang dat het gebrek aan de aannemer toe te rekenen is, bijvoorbeeld omdat hij een fout heeft gemaakt. Je moet de aannemer zo snel mogelijk op de hoogte stellen van het gebrek, omdat je anders mogelijk je recht op herstel verspeelt. Vervolgens is er een verjaringstermijn van twee jaar. Reageert de aannemer niet of niet goed op de klacht, dan kan je binnen deze periode een gerechtelijke procedure starten of de verjaring stuiten door middel van het versturen van een brief naar de aannemer waarin hij wordt herinnerd aan de klacht en een laatste termijn krijgt om het gebrek te herstellen.
Conclusie
Na de oplevering is het werk voor risico van de opdrachtgever, tenzij er sprake is van een verborgen of een ernstig gebrek. Omdat de oplevering een belangrijk moment is waar grote consequenties aan zijn verbonden voor de opdrachtgever, raden wij aan om hier zorgvuldig mee om te gaan. Laat je adviseren door een advocaat bouwrecht voordat je het bouwwerk aanvaardt.