14 okt Retentierecht in de bouw, eisen en kansen
Als een opdrachtgever de aannemer niet betaalt voor de uitgevoerde werkzaamheden, kan de aannemer een procedure starten bij de rechter of de Raad van Arbitrage. Een andere optie om de opdrachtgever tot betaling over te laten gaan is het uitoefenen van retentierecht. Wij leggen uit wat het retentierecht in de bouw is, welke vereisten eraan worden gesteld en welke kansen het geeft.
Als partijen een overeenkomst sluiten, dan zijn er over en weer verplichtingen. Partij A dient bijvoorbeeld een product te leveren en Partij B betaalt daar een bedrag voor. Als Partij B niet betaalt, dan kan Partij A de levering in veel gevallen uitstellen tot Partij B aan de verplichtingen heeft voldaan. Dit is het opschortingsrecht. Het retentierecht is een bijzondere vorm van dit recht. Als een partij gebruik maakt van het retentierecht dan houdt het de zaak onder zich totdat de vordering is voldaan. Dit betekent dat een aannemer zijn verplichting tot afgifte van een zaak opschort totdat zijn vordering is voldaan. Een aannemer kan een bouwwerk onder zich houden door het bouwterrein voor de opdrachtgever ontoegankelijk te maken.
Vereisten retentierecht
Een aannemer mag een beroep doen op het retentierecht als voldaan is aan de volgende vereisten:
- er is een opeisbare vordering uit hoofde van de aannemingsovereenkomst,
- er bestaat samenhang tussen die vordering en de verplichting tot afgifte en
- de aannemer heeft de feitelijke macht over het werk.
Als aan alle vereisten is voldaan dan bestaat het retentierecht. Hierbij is het wel van belang dat er expliciet een beroep op het retentierecht wordt gedaan. Als het retentierecht onterecht wordt uitgeoefend, dan is de aannemer in sommige situaties schadeplichtig.
De meeste geschillen gaan over de vraag of de aannemer de feitelijke macht heeft over het werk. De omstandigheden van het geval zijn bepalend, maar de hoofdregel is dat bij het retentierecht sprake is van feitelijke macht als ontruiming of afgifte nodig is om het bouwwerk in de macht van de opdrachtgever te brengen. In de bouwsector is het daarom gebruikelijk dat een aannemer een hek om het pand heen plaatst en een bord ophangt.
Gevolg van het uitoefenen van het retentierecht is dat de opdrachtgever het bouwwerk niet kan gebruiken. Daarom wil een opdrachtgever zo snel mogelijk van het retentierecht af en daarvoor heeft hij twee mogelijkheden. Hij kan in kort geding om opheffing verzoeken of hij biedt zekerheid tot betaling van de vordering.
Voordelen van het retentierecht
Het uitoefenen van het retentierecht biedt voordelen. Eerste voordeel van het uitoefenen van het retentierecht is dat het de aannemer weinig kost en dat het een geoorloofd pressiemiddel is. Daarnaast biedt de uitoefening van het retentierecht een recht van voorrang bij verhaalsuitoefening op de teruggehouden zaak. Ander voordeel is dat het retentierecht kan worden ingeroepen tegen derden die een recht op de zaak hebben. Tegen derden met een jonger of zelfs een ouder recht op de zaak, waaronder hypotheekhouders.
In geval van een faillissement van de schuldenaar die eigenaar is van de zaak geeft het retentierecht een sterke positie: het retentierecht gaat niet teniet door een faillissement.
Het voordeel van het retentierecht boven het conservatoir beslag is dat een aannemer bij conservatoir beslag een procedure moet starten, waardoor hij kosten maakt. Een nadeel van het retentierecht kan zijn dat er een langdurige patstelling ontstaat omdat de partijen allebei niets doen.
Conclusie
Het retentierecht is een sterk pressiemiddel in de bouw. Dit recht werkt niet alleen tegen de contractpartij, maar het kan ook voorgaan op het eigendomsrecht of op een vordering van een schuldeiser met een hypotheekrecht. Omdat het retentierecht kan leiden tot schade, is het van belang om vooraf in kaart te brengen of er een retentierecht mag worden uitgeoefend en welke rechten daaraan ontleend kunnen worden.