25 apr Onderhandelingen mogen niet zomaar worden afgebroken
Twee partijen onderhandelen over de voortzetting van een huurovereenkomst. Dat ziet er best positief uit voor de huurder, totdat de verhuurder de onderhandelingen plotseling stopt en met een derde partij verder wil. Kan dat zomaar, lopende onderhandelingen beëindigen?
Een rijschoolhouder huurt van ADO, voor onbepaalde tijd, een onbebouwd parkeerterrein in Den Haag. Op een gegeven moment geeft de verhuurder aan meer geld uit het parkeerterrein te willen halen. Daarover spreken twee mensen van ADO met de rijschoolhouder, die het gesprek opneemt. Tijdens dat gesprek stelt de rijschoolhouder voor de huurperiode voor minstens drie jaar vast te leggen, met een verlenging van nog eens twee jaar. De verhuurder laat weten daar wel achter te kunnen staan en zal komen met een huurcontract met aangepaste huurvoorwaarden.
Huurvoorwaarden
Een brief met die nieuwe huurvoorwaarden komt maar niet, ook niet nadat de huurder daar meerdere keren om verzoekt. De verhuurder laat dan weten de waarde van het parkeerterrein door een extern bureau te laten onderzoeken en vervolgens de huurder een marktconform aanbod te doen. Ook zegt de verhuurder in zee te willen gaan met een – eventueel andere – huurder die de hoogste huursom wil betalen. Uiteindelijk zegt ADO de huurovereenkomst op en wil alleen met de rijschoolhouder verder als deze de hoogste bieder is. De rijschoolhouder verzet zich tegen het plotselinge opzeggen van de huur en zegt bereid te zijn het dubbele van de huidige huursom te willen betalen, maar een andere huurder lijkt meer te willen bieden. Bij de voorzieningenrechter (rechtbank Den Haag) eist de rijschoolhouder dat de onderhandelingen over de nieuwe huurovereenkomst worden voortgezet en dat de huurperiode minstens drie jaar moet zijn, te verlengen met nog eens twee jaar.
Gerechtvaardigde vertrouwen
De voorzieningenrechter stelt dat elke partij vrij is onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij onaanvaardbaar is. In dit geval mocht ADO de onderhandelingen over een nieuwe huurovereenkomst niet zomaar afbreken. ADO wilde meer geld uit het terrein halen en er werd gesproken dat de huurder daarvoor (onder andere) extra spandoeken en beachvlaggen zou ophangen – een indicatie dat ze met elkaar verder wilden. Ook werd gesproken over een huurperiode van drie jaar, en twee jaar extra ‘omdat dit voor de verhuurder een stukje zekerheid zou opleveren’. De rechtbank vat dat op als een toezegging dat ADO wenste door te gaan met deze huurder en zo wekte ADO bij de huurder het gerechtvaardigd vertrouwen dat een nieuwe overeenkomst tot stand zou komen. Mits de huurder bereid zou zijn een voor ADO acceptabele hogere huurprijs te gaan betalen, en dat wilde de huurder wel. ADO had de onderhandelingen dan ook niet mogen afbreken.
Contractsvrijheid
Maar moet ADO de onderhandelingen dan voortzetten? Dat óók weer niet. ADO wíl niet meer met deze huurder in zee – er is ook zoiets als contractsvrijheid. ADO heeft inmiddels een huurovereenkomst met een derde partij gesloten en wenst die na te komen. Bovendien zou de huidige huurder, in strijd met de huurvoorwaarden, het terrein hebben onderverhuurd aan derden. Zo kan ADO er niet op vertrouwen dat de rijschoolhouder zijn verplichtingen uit een nieuwe huurovereenkomst zal nakomen. Ook zou de rijschoolhouder zich een keer (verbaal en fysiek) agressief en intimiderend hebben opgesteld tegen medewerkers van ADO, wat de rijschoolhouder overigens ontkent. Of het waar is, kan de voorzieningenrechter niet onderzoeken, dat moet gebeuren in een bodemprocedure.
Niet verder onderhandelen
In deze situatie zal een verplichting tot verder onderhandelen over een nieuwe huurovereenkomst tot niets leiden. Er is daarmee geen reële kans op het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Er hoeft dan ook niet verder te worden onderhandeld.