03 jun Bedrijfspand ombouwen tot woningen – mag dat altijd?
Kunnen huurders van een bedrijfsruimte eruit worden gezet als de eigenaar een andere bestemming voor het pand heeft – bijvoorbeeld als het bedrijfspand wordt omgebouwd tot woonruimtes? Dat kan als de nieuwe bestemming aanzienlijk meer rendement oplevert.
Drie eigenaren van een bedrijfsruimte willen deze ombouwen tot twee woonruimtes. Het pand wordt echter verhuurd aan twee exploitanten van een cafetaria. De eigenaren willen de huurovereenkomst beëindigen, de uitbaters van het cafetaria willen juist blijven zitten. De kantonrechter te Rotterdam moet in deze kwestie uitsluitsel geven.
Dringend nodig
Een huurovereenkomst kan in principe worden ontbonden als eigenaren aantonen dat ze een bedrijfsruimte ‘dringend nodig’ hebben. Daarvoor moeten ze bewijzen dat er ‘algemene bedrijfseconomische belangen’ zijn, bijvoorbeeld als een voorgenomen renovatie (of herontwikkeling) van het pand – in dit geval tot twee woonruimtes – tot een aanzienlijk hoger rendement leidt dan het huidige rendement, via de verhuur. Kunnen de eigenaren die substantiële rendementsverbetering aantonen, dan hebben ze in beginsel voldoende aannemelijk gemaakt dat ze de bedrijfsruimte dringend nodig hebben.
Rendement
Op basis van de puntentellingen van de Huurcommissie zal – volgens de eigenaren – de huurprijs van de woningen tussen de € 19 en € 24 per m² komen te liggen. De kantonrechter vindt dat aan de hoge kant: een onafhankelijk woningplatform komt immers uit op € 15 per m². Daardoor kan de ene woonruimte € 927 aan huur opbrengen en de andere € 1.132, samen € 2.059. Als daar de maandelijkse kosten vanaf worden gehaald, is het rendement van de woonruimtes 21 procent. En dat is, zo blijkt uit berekeningen, evenveel als het huidige verhuurrendement van de bedrijfsruimte. Nu er geen sprake is van een substantiële rendementsverbetering, is de kantonrechter van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de eigenaren de bedrijfsruimte dringend nodig hebben voor de verbouwing tot woonruimtes. Deze aangevoerde opzeggingsgrond kan niet leiden tot het beëindigen van de huurovereenkomst van het cafetaria.
Beleggingswaarde
De eigenaren proberen hieraan te ontsnappen door een andere grond in te roepen: de kantonrechter zou ook een ‘redelijke belangenafweging’ tussen huurder en verhuurder moeten maken. De eigenaren wijzen op de mogelijke stijging van de beleggingswaarde van het pand. De huurders brengen daartegen in dat het cafetaria hun enige bron van inkomsten is. Ook voor hun pensioen zijn zij daarvan afhankelijk. Daarnaast hebben zij in de loop der jaren meer dan € 100.000 in hun zaak geïnvesteerd. Daar komt bij dat het zeer lastig is een vervangende ruimte voor het cafetaria te vinden: het aanbod is schaars.
Belangenafweging
Het grote persoonlijke en financiële belang van de huurders bij behoud van de bedrijfsruimte weegt volgens de kantonrechter zwaarder dan het enkele bedrijfseconomische belang van de eigenaren bij een stijging van de beleggingswaarde van het pand, waarvan overigens niet vaststaat of dat echt zal worden gerealiseerd. De belangenafweging valt daarom uit in het voordeel van de huurders. De kantonrechter wijst de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte af, de huurders kunnen hun cafetaria blijven exploiteren.