02 dec Nieuwe regels voor overdrachtsbelasting en de mogelijkheden van de Groninger akte
Kopers van onder andere woningen zijn verplicht om overdrachtsbelasting te betalen. Per 1 januari 2021 veranderen de percentages van de overdrachtsbelasting. De overheid wil starters en doorstromers meer kans geven op de woningmarkt. Het percentage dat de koper gaat betalen is afhankelijk van de leeftijd van de koper en het hoofdverblijfcriterium (dat wil zeggen dat de koper feitelijk zijn hoofdverblijf heeft in de betreffende woning).
Overdrachtsbelasting
Er is een startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting voor kopers van 18 tot 35 jaar. Voorwaarden voor het gebruik van deze vrijstelling zijn dat de woning gekocht wordt, dat de koper niet eerder gebruik heeft gemaakt van de startersvrijstelling en dat de koper zelf in de woning gaat wonen. Het is dus niet relevant of een koper al eerder een woning heeft gekocht. Na goedkeuring door de Tweede Kamer wordt een extra voorwaarde toegevoegd: het huis mag niet duurder zijn dan € 400.000. Als deze voorwaarde wordt goedgekeurd, dan gaat deze op 1 april 2021 in.
Als er twee kopers zijn en een van de kopers is jonger dan 35 jaar, dan betaalt deze koper geen overdrachtsbelasting over zijn deel als hij aan alle voorwaarden voldoet. De andere koper betaalt 2% overdrachtsbelasting over zijn deel.
De overdrachtsbelasting voor kopers van 35 jaar of ouder bedraagt 2% en beleggers betalen 8%. Als kopers het huis niet als hoofdverblijf gaan gebruiken, bijvoorbeeld omdat ze de woning gaan verhuren of als vakantiehuis gaan gebruiken, dan betalen ze 8% overdrachtsbelasting.
Om gebruik te maken van een lager tarief aan overdrachtsbelasting kan een koper aan de verkoper vragen of de passeerdatum in 2021 kan plaatsvinden. Belangrijk is wel dat de hypotheekofferte in de tussentijd niet verloopt, want in dat geval zou het gebruikmaken van de nieuwe regels een negatief gevolg kunnen hebben.
Groninger akte
Willen partijen dat het huis in 2020 geleverd wordt, maar wil de koper gebruikmaken van de nieuwe regeling voor de overdrachtsbelasting? De Groninger akte (een notariële akte) biedt dan wellicht een mogelijkheid. Normaal gesproken vinden levering en betaling van een woning gelijktijdig plaats. Echter, als partijen gebruikmaken van de Groninger akte dan gaat het eigendom van de woning over zonder dat de koopsom betaald is. Partijen spreken daarbij een ontbindende voorwaarde af: als er niet wordt betaald op een latere (al vastgestelde datum) dan wordt de verkoper weer eigenaar van de woning. Op die manier kan een koper in 2020 eigenaar worden van een woning en gebruikmaken van de regels voor de overdrachtsbelasting die gelden in 2021.
Als er al een hypotheek is gevestigd op de woning dan kan de Groninger akte niet altijd worden ingezet; de hypotheekhouder moet toestemming geven. Als partijen gebruikmaken van deze constructie dan moeten ze afspraken maken over de verzekering en andere kosten van de woning: wie betaalt deze in de periode tussen de levering en het betalen van de koopsom? En betaalt de koper een boete of een schadevergoeding als hij de koopsom niet betaald heeft?
Conclusie
Vanaf 2021 veranderen de tarieven van de overdrachtsbelasting. Sommige kopers kunnen gebruikmaken van de startersvrijstelling en betalen daarom geen overdrachtsbelasting. De Groninger akte biedt de mogelijkheid om het huis in 2020 te leveren en om pas in 2021 te betalen. Op die manier kan een koper gebruik aken van de nieuwe regels voor overdrachtsbelasting. Wij raden aan om deze optie alleen te gebruiken als partijen goed geïnformeerd zijn over de mogelijke risico’s.