07 feb Coronacrisis is ‘onvoorziene omstandigheid’. Huurders kunnen aanspraak maken op lagere huurprijs.
Kunnen huurders van een bedrijfsruimte, die voor hun omzet afhankelijk zijn van publiek, een huurkorting afdwingen omdat ze door de coronapandemie niet of minder open zijn? Die vraag hebben vooral veel horecaondernemers zich de afgelopen twee jaar gesteld. De overheid dwong cafés en restaurants maandenlang hun deuren te sluiten, om zo corona-uitbraken te voorkomen. De huur van hun panden liep in die tijd gewoon door. In een arrest van 24 december 2021 geeft de Hoge Raad geeft aan in welke gevallen dat kan en levert ook een model om die verlaging te berekenen.
Huurverlaging
Heineken kwam, als grote verhuurder van horecapanden, zijn huurders (de exploitanten) al tegemoet door de huur in april en mei 2020 kwijt te schelden. Heineken is zelf ook huurder van panden (die het bedrijf weer doorverhuurt aan de horeca). Een van de verhuurders was erop tegen dat Heineken de huurverlaging doorvoerde, en eiste dat Heineken de volle huurprijs betaalde voor de panden die het bedrijf huurt. Over die huurverlaging ontstond een juridisch conflict, dat voor de kantonrechter Limburg (Roermond) moest worden uitgevochten.
Schade verdelen
Omdat het een principiële zaak is die veel horecaondernemers treft, stelde de kantonrechter hierover prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. De kantonrechter constateerde dat er een maatschappelijke behoefte is om de schade door de coronaoverheidsmaatregelen die huurders van bedrijfsruimte lijden, te verdelen over huurders en verhuurders. De kantonrechter wilde weten of bij de sluiting van de horeca door de overheid sprake is van ‘onvoorziene omstandigheden’ op basis waarvan de huurprijs zou moeten worden verminderd, zodat beide partijen de pijn wat verdelen.
Onvoorziene omstandigheid
Dat laatste is het geval, aldus de Hoge Raad. Op grond van het Burgerlijk Wetboek (artikel 6:258 lid 1) kan de rechter, als een huurder van een bedrijfsruimte daar om vraagt, de huurovereenkomst wijzigen (of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden) op grond van zogeheten ‘onvoorziene omstandigheden’. Zo’n onvoorziene omstandigheid is een gebeurtenis die op het moment van totstandkoming van de overeenkomst in de toekomst ligt en die daarin niet is verdisconteerd. Die omstandigheden moeten wel zo zijn dat het niet redelijk is dat de verhuurder de bestaande huurovereenkomst in stand houdt. Dit was het geval voor alle huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór 15 maart 2020 (het moment dat de eerste lockdown inging): toen kon niemand nog vermoeden welke overheidsmaatregelen noodzakelijk waren in verband met de uitbraak van COVIC-19.
Redelijk en billijk
Die situatie heeft ertoe geleid dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde pand zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Dit hoeft niet alleen voor rekening van de huurder te blijven. De verhuurder kan, in alle redelijkheid en billijkheid, geen aanspraak maken op volledige betaling van de huurprijs. De rechter kan de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen, aldus de Hoge Raad.
Vastelastenmethode
Maar hoe groot is die vermindering dan? Hier geeft de Hoge Raad een rekenmodel voor: de zogenoemde vastelastenmethode. Daarbij wordt gekeken hoe groot de huurprijs is in het totaal van de vaste lasten van de huurder, hoe hoog de TVL (tegemoetkoming vaste lasten) is waarop de huurder aanspraak kan maken en de procentuele omzetvermindering als gevolg van de sluiting. Het is dan denkbaar dat de huurprijs met drie kwart wordt verminderd.
Bekijk hier het rekenmodel (paragraaf 3.3.4.)
Wilt u meer weten? Neem dan contact op met Maarten van Ingen of Olaf Poorthuis.