24 aug Afbreken overeenkomst met een totstandkomingsvoorbehoud
Een totstandkomingsvoorbehoud kan voorkomen dat er ongewild een overeenkomst tot stand komt en daarnaast zorgt het ervoor dat de risico’s bij het afbreken van onderhandelingen aanzienlijk worden verminderd. Hoe een totstandkomingsvoorbehoud kan worden ingeroepen leggen wij in dit artikel uit.
Totstandkomingsvoorbehoud
Bij onderhandelingen is het uitgangspunt dat iedere partij de onderhandelingen mag afbreken, tenzij de andere partij het gerechtvaardigde vertrouwen mocht hebben dat er een overeenkomst tot stand zou komen. In dat geval is de afbrekende partij aansprakelijk voor de schade die de andere partij heeft geleden door het afbreken van de onderhandelingen. Om te voorkomen dat het gerechtvaardigde vertrouwen ontstaat, kan een partij in een vroeg stadium van onderhandelingen al duidelijk maken dat er een totstandkomingsvoorbehoud is. Een overeenkomst kan dan pas tot stand komen als er voldaan is aan de voorwaarden van dit voorbehoud.
De hoofdregel bij het totstandkomingsvoorbehoud is dat het voorbehoud uitdrukkelijk, tijdig en duidelijk moet worden gemaakt. Uit de rechtspraak blijkt dat er voor de totstandkoming van een overeenkomst voorwaarden kunnen worden gesteld, maar dat deze voorwaarden niet uitdrukkelijk hoeven worden aangeduid als een totstandkomingsvoorbehoud. Het is wel aan te raden om het totstandkomingsvoorbehoud in een vroeg stadium mede te delen aan de wederpartij. Hiermee wordt voorkomen dat de wederpartij achteraf stelt dat voorbehoud te laat is geïntroduceerd en daarom niet geldig is.
Totstandkomingsvoorbehoud huurovereenkomst
Tijdens een recente procedure ging het over de vraag of er sprake was van een totstandkomingsvoorbehoud. Een projectontwikkelaar werkte aan een herontwikkelingsgebied in Steenwijk. Een van de onderdelen van dit project was de bouw van een nieuwe supermarkt. Met supermarktketen Jumbo was er onderhandeld over de huur van het gebouw. De projectontwikkelaar meende dat er door de onderhandelingen een huurovereenkomst was ontstaan met Jumbo. De onderhandelingen zouden zo ver gevorderd zijn dat deze niet meer afgebroken konden worden door Jumbo. De supermarktketen stelde zich echter op het standpunt dat het voorbehoud “voorbehoud goedkeuring directie” was gebruikt door de manager van Jumbo. Omdat de goedkeuring niet is verleend door de directie van Jumbo, zou er geen gerechtvaardigd vertrouwen zijn ontstaan bij de projectontwikkelaar.
Uit de e-mails die tussen partijen zijn verstuurd, blijkt dat de manager van Jumbo op basis van voor Steenwijk reële marktconforme huurprijzen tot overeenstemming wil komen. Daarnaast vermeldt hij als bijzonderheid “voorbehoud goedkeuring directie”. Op een later moment wordt dit voorbehoud herhaald. Volgens het gerechtshof heeft de manager van Jumbo vanaf het begin het voorbehoud gemaakt dat goedkeuring verkregen moest worden van de directie. De projectontwikkelaar heeft tijdens de onderhandelingen gevraagd wanneer goedkeuring van de directie van Jumbo kon worden verwacht. Het gerechtshof oordeelt dat daaruit bleek dat de projectontwikkelaar op de hoogte was van het goedkeuringsvoorbehoud. Omdat deze goedkeuring niet is verkregen kon er geen gerechtvaardigd vertrouwen ontstaan bij de projectontwikkelaar dat een huurovereenkomst alsnog zou worden bereikt. Jumbo is niet verplicht om verder te onderhandelen over de huurovereenkomst of om een schadevergoeding te betalen.
Conclusie
Bij het onderhandelen over een overeenkomst is het van belang om tijdig aan te geven of er sprake is van voorbehouden. Heeft u vragen over het inroepen of de geldigheid van een totstandkomingsvoorbehoud? Dan raden wij aan om een advocaat in te schakelen.